中国土地市场季报19Q4

2019年第四季度全国土地市场价增量减。2019年第四季度土地成交总金额为18771.4亿元，当季同比增加15.4%；累计成交总金额为69807.6亿元，累计同比增长13%。整体土地成交情况呈价增量减，价格上涨支撑土地成交金额上涨。

省级层面，江苏、浙江、广东土地成交总金额最高，从土地用途角度来看，江苏、山东、浙江是住宅用地出让金额最高的三个省，均超过1000亿元。海南成交金额当季同比增幅、累计同比增幅较大。按国家地理区域划分，华东地区土地成交最为火热。

市级层面，杭州、广州、苏州的土地成交总金额较大。与前期数据相比，辽宁省盘锦市当季同比增幅较大，青海省海东市、青海省果洛藏族自治州土地成交金额累计同比增幅较大，西部地区多个城市出现负增长。按城市能级划分，新一线城市土地市场表现活跃。

区县层面，杭州市萧山区、南京市浦口区土地成交总金额较高，均超过了200亿元。成交金额最大的前10个区（县）均位于新一线以及强二线城市。

前言

城投研究的一大痛点是土地成交数据。土地成交收入作为地方政府财政收入的重要来源，亦是地方政府隐性债务的重要偿债来源，对城投研究有重要价值。但地方政府口径披露的土地成交数据往往并不及时、也不完整，整理地方政府土地成交情况往往是一项费时费力却难以尽善尽美的浩大工程。

为解决这一痛点，我们独家构建了中国土地出让数据库，以便更动态、微观地跟踪地方政府土地出让情况，为城投研究提供帮助。数据库底层数据来源为中国土地市场网（www.landchina.com），网站详尽披露中国每一宗土地出让的详细信息。我们将定期跟踪已成交并发布结果公告的土地交易情况，收集区县、地址、面积、金额、土地用途等土地交易信息，并按省级、市级、区县级自下而上汇总成三级中国土地出让数据库。

目前数据库汇总了2009年1月至2019年12月的土地出让数据。由于数据源数据更新存在时滞（即本月会继续更新上月，甚至上年的土地交易数据），而经检验滞后一季度的数据准确度较高，误差在2%以内。为保证数据的有效性，我们按季度进行报告，并推后一个季度进行一次数据收集与更新，在本文中我们将对2019年第四季度的中国土地市场情况进行汇报。

1.2019年第四季度全国土地成交价增量减

四季度土地成交价增量减。2019年第四季度土地成交总金额为18771.4亿元，当季同比增加15.4%；累计成交总金额为69807.6亿元，累计同比增加13%。成交总面积为225833.2万平方米，当季同比减少14.3%，累计同比减少2.5%。当季均价同比增加29.6%，整体土地成交情况呈价增量减，价格上涨支撑土地成交金额上涨。

从土地用途看，住宅用地成交总金额为1.4万亿元，占总成交金额74.1%，当季同比增长32%。商服用地、工业用地分别占14.4%、6.4%。

2.省级土地成交情况

2.1.江苏土地成交金额最高，宁夏最低

从成交金额看，四季度江苏土地成交总金额最高，为1987.1亿元，随后是浙江、广东。从土地用途角度来看，江苏、山东、浙江是住宅用地出让金额最高的三个省，均超过1000亿元。而青海、宁夏成交总金额最低，其中住宅用地出让金额为10亿元，11亿元，排于全国末尾。

与2018年同期相比，海南土地成交金额当季增长最大为289.5%，商服用地、工业用地、住宅用地均出现大幅增长。辽宁排名第二，当季土地增幅为88.9%。而云南、新疆和青海成交金额当季同比降幅较大。

2019年全年，海南土地成交金额累计同比增幅最大为112.7%，从土地用途看，商服用地、工业用地累计同比增长较大。辽宁、贵州两省累计同比增速超过60%，亦有较大增长。而新疆成交金额累计同比降幅较大。

2.2.华东地区土地成交较为火热

按国家地理区域划分，四季度华东地区土地成交金额最大，共8380.3亿元，成交金额较大的江苏、浙江、山东、安徽、福建等省份均位于华东地区。同时，华东地区成交面级最大，其中山东、江苏贡献较大。而西北地区成交金额较低、东北地区成交面积较小。

与前期数据相比，成交金额同比增长最大的区域为东北地区，当季同比、累计同比分别增长35%、11.5%。西北地区成交金额下降幅度最大，当季同比、累计同比分别下降11.9%、9.6%。

2.3.部分偿债压力较大省市土地出让情况

为了进一步跟踪城投尾部风险，我们根据各省份经调整后的债务率（调整后负债率=(地方债务余额+城投有息负债)/综合财力），挑出天津、江苏、贵州、安徽、重庆、湖南等6个债务率较高的省市特别关注。

江苏省土地出让总金额、总面积均处于全国前列。土地成交金额为1987.1亿元，当季同比增长50.6%，累计同比增长23.6%，主要由住宅用地拉动总金额上升。

安徽省土地出让市场较为低迷，成交金额为677.6亿元，当季同比减少16.2%，累计同比增长6.9%，其中，住宅用地、商服用地、工业用地均减少。

湖南省总成交金额为659.5亿元，当季同比增长48.6%，累计同比增长24.2%，主要由住宅用地成交金额增长拉动。

贵州省土地出让金额为500.3亿元，与2018年同期相比增速较大，当季同比增长71.2%，累计同比增长66.2%。住宅用地、商服用地金额有较大幅度的增长。

重庆市土地成交总金额为400.4亿元，当季同比下降22.7%，累计同比下降8.4%，主要是其他用地出让金额下降所致。

天津市土地成交金额为204.2亿元，当季同比下降34.3%，累计同比增长33.5%。

3.市级土地成交情况

3.1.杭州、广州、苏州土地成交金额较高

从成交金额看，2019年第四季度，杭州、广州的土地成交总金额均超过500亿元，苏州为442.4亿元。具体来看，广州住宅用地成交金额最高（高达484.3亿元），而杭州商服用地成交金额处于前列，为97亿元。

与2018年同期相比，辽宁省盘锦市当季同比增速超过10倍，主要由住宅用地成交金额上升所致。

2019年全年，青海海东市、青海果洛藏族自治州土地成交金额累计同比增长较大，西部地区多个城市出现负增长。

3.2.新一线城市土地市场火热

按城市能级划分，2019年第四季度，新一线城市土地成交金额最大，为4192亿元，在成交金额排名前10的城市中，杭州、苏州、郑州、武汉、南京、青岛、宁波均为新一线城市。整体来看，二三线城市土地市场较为活跃。

与前期数据相比，新一线城市成交金额增长幅度较大，当季同比、累计同比分别为36.9%、22.2%。相反，五线城市土地成交略显颓势，当季成交金额与去年持平，累计同比下降5.8%。

3.3.负债率较高城市土地市场情况

同样为了跟踪城投尾部风险，我们根据各城市经调整后的债务率（调整后负债率=(地方债务余额+城投有息负债)/一般预算收入），考察了全国各城市的负债水平，挑出来20个负债率水平较高的城市，进一步跟踪其土地出让情况。

从成交金额看，负债率较高的城市中，第四季度只有浙江绍兴、浙江湖州土地出让金额超过100亿元，三四五线城市土地成交市场不够活跃。江西赣州、浙江湖州、浙江绍兴、广西柳州、江苏连云港住宅用地、商服用地成交金额均处于前列。长三角地区的土地出让情况明显好于其他地区。

与2018年同期相比，广西钦州当季同比增幅超过100%，主要由商服用地拉动。而辽宁营口、四川广元两市当季同比跌幅超过70%，住宅用地、商服用地成交金额当季跌幅明显。

2019年全年，只有浙江绍兴累计同比增幅超过50%，主要由住宅用地和商服用地拉动。而辽宁营口累计同比跌幅超过50%，住宅用地成交金额下滑明显。

4.区县级土地成交情况

4.1.杭州萧山、杭州余杭土地成交金额较高

从成交金额看，四季度，杭州市萧山区、杭州市余杭区土地成交总金额较高，分别为271.6亿元，170.3亿元。具体来看，两地住宅用地成交金额均处于前列，分别为227.3亿元 、141.6 亿元。除宜春市樟树市外，成交金额最大的前10个区均位于一线及新一线城市。

4.2.负债率较高城市下辖区县土地成交情况

进一步跟踪前述敏感城市所下辖区县的土地出让情况：

从成交金额看，浙江省下辖区县成交金额普遍较高，绍兴市嵊州市、湖州市南浔区土地成交金额均超过30亿元，而外省没有地区超过30亿元。大部分区县成交金额较低，不足1亿元的区县几近一半。

与前期数据比较，区县层面的土地成交变化波动较大。陕西省安康市平利县、辽宁省铁岭市开原市当季同比增幅较大，陕西省安康市平利县、辽宁省铁岭市调兵山市累计同比增幅较大。而福建省武平市龙岩县、辽宁省营口市老边区、陕西省安康市汉滨区三个区县的当季同比、累计同比均下跌80%，降幅较大。

GUOTAI JUNAN Securities FICC Research